28 Décembre 2022
Vous avez développé une opération de marchand de biens, mais le financement nécessaire pour la mener à bien vous échappe ? Beaucoup de banques traditionnelles n’offrent pas ce type de financement, ce qui peut freiner votre projet. Pourtant, trouver un crédit adapté est crucial pour la réussite de votre programme. Chez Crédit Promoteur, nous utilisons différents leviers pour vous aider à financer vos opérations de marchand de biens.
Trouver un financement bancaire pour un marchand de biens peut s’avérer difficile. Les agences traditionnelles ne sont pas toujours informées de l’existence de pôles spécialisés dans le financement immobilier. Obtenir le bon contact est la première étape vers l’obtention d’un financement.
Critères d’éligibilité :
Les banques ont des critères stricts et variés. Les débutants ont rarement accès à ces financements, car il est souvent exigé de présenter un “Track Record” des opérations déjà réalisées. Archiver vos projets passés peut donc s’avérer crucial. Un dossier bancaire bien préparé est également essentiel pour crédibiliser votre demande. Un professionnel peut vous assister dans la création de ce dossier, augmentant ainsi vos chances de succès.
Processus de décision :
Une fois votre dossier soumis, il sera analysé par un chargé d’affaires, qui rédige une note de synthèse avant de la soumettre à un analyste et au comité de crédit. La décision finale peut prendre plusieurs mois, et il est essentiel de maintenir une relation de confiance avec la banque pour éviter des désistements de dernière minute.
Coût du financement :
Le financement bancaire est généralement l’option la moins coûteuse, avec des taux d’intérêt autour de “Euribor 3 mois + 2,5-3,5 %”, mais nécessite de prévoir des frais de dossier, de gestion annuelle, et de garanties. Ce type de financement couvre entre 50 % et 80 % du coût total de l’opération, le reste étant à financer par des fonds propres.
Le crowdfunding immobilier a connu une croissance rapide, avec près d’un milliard d’euros financés en 2022. Ce mode de financement, initialement destiné à compléter les fonds propres requis par les banques, est désormais utilisé pour financer entièrement des opérations immobilières.
Avantages :
Le crowdfunding offre une flexibilité et une réactivité souvent supérieures aux banques traditionnelles. Les plateformes de crowdlending permettent de collecter des fonds auprès d’une multitude d’investisseurs, en échange de taux d’intérêt attractifs pour ces derniers (généralement entre 8 % et 12 % par an).
Coût et complexité :
Cependant, ce financement a un coût, avec des frais de plateforme allant de 5 % à 6 %. De plus, le choix parmi les nombreuses plateformes disponibles peut s’avérer complexe.
Les fonds d’investissement sont une autre solution pour financer une opération de marchand de biens. Ils peuvent intervenir de différentes manières, telles que la prise de participation directe ou via des obligations convertibles. En échange de leur financement, ces fonds demandent souvent une participation sur la marge ou des parts sociales dans la société.
Financement structuré :
Certains fonds d’investissement peuvent financer vos premières dépenses, comme les frais d’études ou de permis. Cette option est particulièrement utile si vous avez besoin de temps pour développer votre programme. Toutefois, ce type de financement reste marginal en raison du risque élevé associé à l’incertitude des autorisations administratives ou de la sortie commerciale.
Une foncière peut également financer un marchand de biens en acquérant l’actif en son nom, moyennant une commission. La foncière revend ensuite le bien, la marge étant partagée avec le marchand de biens. Ce type de financement, bien que coûteux, permet de limiter les sorties d’argent et de réaliser des opérations autrement inaccessibles.
Parfois, il est préférable de s’associer avec un autre professionnel pour développer un programme, surtout si vous manquez d’expérience ou de ressources financières. Le co-marchandage permet de partager les risques et de bénéficier de l’expertise et des contacts de votre partenaire. Avant de vous lancer, assurez-vous que l’opération génère une marge suffisante pour intéresser votre futur associé.
La vente à terme est une autre stratégie à envisager. Elle permet de différer le paiement de l’actif, offrant ainsi plus de flexibilité dans la gestion de vos finances. Cette option est particulièrement intéressante si vous avez une bonne relation avec le vendeur, qui pourrait accepter un paiement différé en échange d’une majoration du prix.
Conditions de réussite :
Toutefois, ce type de vente ne convient pas à toutes les opérations. Elle est préférable pour des projets où les risques sont maîtrisés et les délais de réalisation courts. Si vous optez pour cette méthode, assurez-vous de disposer d’un scénario de repli en cas d’imprévu.
Le financement est une étape cruciale dans le métier de marchand de biens. Bien que certains professionnels préfèrent autofinancer leurs opérations pour éviter les coûts et la complexité des démarches, l’utilisation de leviers de financement peut considérablement améliorer la rentabilité de vos fonds propres. Il est essentiel de bien évaluer les différentes options, en prenant en compte les coûts, les délais, et les risques associés. Crédit Promoteur est là pour vous accompagner et vous conseiller sur les meilleures solutions pour réussir vos projets immobiliers.
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