Partie 1 : Financement des fonds propres
Pour financer les fonds propres d'une opération immobilière, il est possible d'avoir recours au crowdfunding immobilier. Obtenir un financement participatif comporte différents avantages et inconvénients pour le porteur de projet. A présent, voyons ensemble les principaux.
Avantages :
- Le recours à ce type de crédit permet de diversifier les sources de financement. Il permet également de réaliser plus d'opérations, car très lorsqu’il est utilisé l'opérateur injecte moins d'apports "dur" dans les opérations et ainsi réduit son risque de perte. Les métiers de professionnels de l'immobilier (promoteur, MDB, foncière, lotisseurs) nécessitent d'immobiliser des sommes conséquentes dès le début, voire en amont des programmes. Si vous investissez en proportion moins d'argent personnel dans vos opérations, cela vous permet d'en réaliser plus pour la même somme investie.
- Effet levier avec optimisation du TRI : les fonds propres durs investis dans le programme vont diminuer ainsi le résultat généré en proportion sera meilleur.
Exemple : une opération de 11 M€ de prix de vente et 10 M€ de prix de revient. La banque demande 10 % du prix de revient en fonds propres, soit 1M€. La marge sur l'opération est de 1M€ (PV-PR= marge). L'opération dure 24 mois. Sans apport, vous apportez 1M€ de fonds propres et en récupérez 2M€ (FP + Marge) 2 années après. Le taux de rendement de l'investissement est : marge / (FP × durée) = 1/2=50% de rendement annuel des 1 M€ investit.
Si vous avez recours au crowdfunding à hauteur de 80% des fonds propres soit 800 k€, l'apport au dossier est alors de 200 k€. Le coût financier de l'opération sur 2 ans est d'environ 170 k€ ainsi la marge restante est de 830 k€. Taux de rendement : 830 / (200×2) = 207,5% Dans cet exemple, le rendement de votre apport personnel est environ 4 fois supérieur.
A terme, cela vous permet donc d'accroître votre patrimoine 4 fois plus rapidement malgré le coût non-négligeable de l'opération financière. Source : https://credit-promoteur.fr/?p=356
- Améliorer votre image : réaliser ce type d'opération vous rend plus visible sur le net et va créer un historique. Les plateformes communiquent des opérations sur vos programmes, sur vous, le Maître d'ouvrage. Lorsque le timing de l'opération est respecté, que les investisseurs sont remboursés ou que vous lancez d'autres programmes, vous bénéficiez de la visibilité de la plateforme ce qui améliore votre image en vous créant un historique sur internet. Cela peut même avoir un impact positif sur l’opération surtout si cette dernière à pour destination de l'immobilier locatif.
Nous vous conseillons de regarder des agrégateurs de plate-forme tels que Hello crowdfunding https://www.hellocrowdfunding.com/
- Transparence sur le coût du service financier dès le début. Si vous réalisez une meilleure opération que prévu, le bénéfice supplémentaire est pour vous. Contrairement à un fonds d'investissement qui va prendre une partie du résultat. Cependant ce dernier a l'avantage de mutualiser le risque à vos côtés car il prend directement une quote-part de l'opération en contreparties des fonds propres investis.
- Plus rapide et souple que le financement bancaire : l'étude du dossier et la prise de décision est plus rapide qu'en banque. Il faut compter en moyenne 1 mois et demi du montage du dossier à l'obtention des fonds. Les plateformes sont généralement plus souples que les partenaires financiers traditionnels ce qui peut faciliter le passage de dossiers atypiques.
- L'analyse de votre programme par d'autres professionnels est toujours un atout supplémentaire lorsqu'ils sont en capacité de vous apporter du conseil notamment sur la gestion financière. Les plates-formes étudient un certain nombre de dossiers ce qui leur permet d'avoir une vision plus globale du marché et de pouvoir comparer.
Inconvénients :
- Augmentation des coûts financiers. Le recours au financement participe à un coût non négligeable car les investisseurs sont rémunérés généralement entre 8 et 10% l'an et la plateforme prend des coûts de structurations aux alentours de 5% pouvant être accompagné de frais de dossier ou frais de suivi. Cela vient généralement, diminuer les bénéfices du programme de 10 à 15%.
- L'accord de financement peut être conditionné. Ainsi le porteur de projet pour respecter ces conditions, est amené à entreprendre des actions supplémentaires telles qu'atteindre un taux de commercialisation, obtenir les autorisations administratives en amont, travailler avec une société de gros œuvre (ayant une meilleure solvabilité) plutôt qu'une autre...
Partie 2 : le Crowdlending
Le crowdfunding immobilier peut également être utilisé en remplacement du crédit bancaire. Il est alors aussi appelé Crowdlending. Généralement utilisé sur les opérations de marchand de bien. La raison principale est le timing. Les marchands de biens ont besoin de saisir les opportunités. La rapidité des plateformes est donc un atout de choix. La seconde raison est liée à la défaillance des partenaires bancaires à accompagner ces professionnels de l'immobilier. En plus des avantages cités dans Partie 1 : Financement des fonds propres, voici un avantage supplémentaire cela donne une solution de financement pour les opérations.
