12 Janvier 2023
Le promoteur immobilier est le véritable chef d’orchestre d’un projet immobilier. Il assume la responsabilité totale du programme qu’il entreprend, gérant l’ensemble des aspects financiers, administratifs, techniques, et commerciaux. Cette polyvalence requiert des compétences variées, incluant l’architecture, le droit, le financement, et la commercialisation.
Tout au long du projet immobilier, le promoteur intervient à chaque étape, de la conception à la livraison, en passant par la commercialisation et la construction.
Tout programme immobilier commence par la recherche du terrain, également appelé foncier, sur lequel le projet sera développé. Le promoteur utilise son réseau de professionnels pour identifier et saisir les meilleures opportunités.
Une fois un terrain identifié, le promoteur s’assure de sa faisabilité administrative en consultant les autorisations d’urbanisme, les autorités locales, et le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce document détermine des éléments clés tels que la hauteur maximale des constructions et l’emprise au sol possible. Avec ces informations, le promoteur peut calculer la surface de plancher constructible, estimer le nombre de logements, et évaluer la faisabilité financière de son projet.
Si vous détenez un bien avec un potentiel de développement, il se peut qu’un promoteur vous fasse une offre d’achat pour réaliser un projet d’envergure. Avec l’expansion des villes, de nombreux terrains en périphérie deviennent constructibles, attirant ainsi l’intérêt des promoteurs.
Après avoir sécurisé le terrain, le promoteur signe une promesse unilatérale de vente avec le propriétaire. Ensuite, il engage des experts, tels qu’un architecte, pour la conception des plans, tout en entamant les démarches administratives nécessaires pour obtenir les permis de construire et autres autorisations.
La commercialisation est une étape cruciale, notamment pour les projets de construction résidentielle, qui sont souvent précommercialisés bien avant le début des travaux. Pour prouver la viabilité du projet et réduire les risques financiers, le promoteur doit obtenir un nombre suffisant de réservations, généralement entre 40 et 50 % de pré-commercialisation. Cette condition est souvent nécessaire pour obtenir un accord de financement.
Dans certains cas, un prêt à double détente peut être réalisé, où les banques exigent 30 % de pré-commercialisation pour débloquer les fonds nécessaires à l’achat du foncier, et 50 % pour le déblocage des fonds pour les travaux.
Pour atteindre ces objectifs de commercialisation, il est essentiel de communiquer efficacement sur le programme immobilier. Les outils de communication incluent les panneaux publicitaires, les flyers, les annonces, et le marketing digital. La modélisation 3D, offrant une représentation visuelle du projet, aide également les acheteurs à se projeter dans leur futur logement.
La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), aussi connue sous le nom de vente sur plan, est une méthode courante pour la vente de logements neufs. Le promoteur est l’interlocuteur principal des acquéreurs, depuis la phase de réservation jusqu’à la livraison du logement, assurant également le suivi des garanties contractuelles.
Une fois le terrain acheté, le programme précommercialisé et les fonds obtenus, la construction peut commencer. Le promoteur, souvent en partenariat avec des constructeurs, lance des appels d’offres pour sélectionner les entreprises capables de réaliser les travaux nécessaires. Pour optimiser les coûts, le projet est souvent divisé en lots correspondant aux différents corps de métiers. Dans certains cas, une seule entreprise générale peut être retenue pour construire l’ensemble du programme sous forme de macro-lots.
Pendant la construction, le rôle du promoteur est de suivre les travaux de près pour s’assurer du respect du planning, tout en gérant les imprévus et en veillant à rester dans le budget prévu.
Une fois le chantier terminé, le promoteur effectue un contrôle qualité pour vérifier que les travaux sont conformes aux spécifications initiales. Des réserves peuvent être émises pour corriger les défauts éventuels, qui seront repris par les entreprises de travaux. Après la réception des travaux, le promoteur livre les lots aux acquéreurs et est légalement tenu de garantir la qualité du bâti sur le long terme.
La réception des travaux marque le début de l’année de garantie de parfait achèvement, durant laquelle les défauts constatés doivent être corrigés. De plus, une garantie décennale, couvrant le bâti pendant 10 ans, est également en vigueur.
Le promoteur immobilier joue un rôle central dans le développement de projets immobiliers, de la recherche du terrain à la livraison finale. Son expertise et sa polyvalence sont essentielles pour mener à bien des projets complexes, tout en respectant les délais, les budgets, et les exigences de qualité. Choisir un promoteur immobilier expérimenté et compétent est crucial pour assurer la réussite d’un projet immobilier.
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