Crédit Promoteur est un spécialiste du courtage en crédit immobilier. Nous accompagnons les professionnels pour leur financement immobilier : financement promoteur, financement marchand de bien, lotisseur et foncière dans le développement de leurs opérations.
Financement marchand de bien une problématique récurrente
Avant de répondre à la problématique du financement de marchand de bien, il faut reprendre différents principes de bases.
MARCHAND DE BIENS : définition
Un marchand de biens est une personne qui réalisent à titre professionnel des opérations d’achats et revente de biens immobiliers.
Ses opérations peuvent porter sur des biens immobiliers très variés : maison, immeuble, appartement, terrain constructible, fonds de commerce, parts de société immobilière …
Il achète le bien, contrairement à l’agent immobilier qui est simplement un intermédiaire.
Le marchand de biens met ensuite en vente l’actif immobilier dans le but de percevoir une plus-values.
Il peut être amené à acheter dans le neuf comme dans l’ancien. Généralement, c’est l’achat dans l’ancien qui est privilégié car il a la possibilité d’effectuer des rénovations ou modifications lui offrant plus de possibilité de valoriser son bien. Selon ses modifications, il est amené à effectuer des démarches administratives pour obtenir les autorisations nécessaires tel que des déclarations préalables, permis de construire, autorisation d’urbanisme…
Financement marchand de bien : Devenir un marchand
Pour devenir un marchand de biens, il est nécessaire de disposer d’un capital financier suffisant pour se lancer dans sa première acquisition immobilière.
Pour détecter les opportunités présentes sur le marché, il doit être expert de son secteur, et être capable de se projeter tout en prenant du recul.
Plusieurs statuts de société s’offrent à lui : SARL, SAS, SASU, EURL, etc.
Une analyse de ces statuts est importante pour choisir lequel sera le plus avantageux par rapport aux atouts et inconvénients qu’ils comportent.
Quel est le profil du marchand de biens ?
À ce jour, il n’y a pas de formation diplomate pour cette profession. Ainsi, pas besoin de diplôme.
Pour réussir son activité, il est cependant nécessaire d’être multi-casquette en ayant des connaissances et compétences variées.
En effet, il devra détenir le savoir et les compétences d’un agent immobilier, d’un urbaniste, d’un fiscaliste et d’un investisseur à la fois pour mener à terme des opérations fructueuses.
Une fine expertise du secteur immobilier est requise. Afin que cela lui permette d’évaluer ses risques et de les limiter en cas de mauvaise décision.
Certaines fonctions telles qu’huissier de justice, avocat, notaire, expert comptable, pharmacien, architecte et commissaire-priseur ne sont pas compatible avec la profession de marchand de biens. Il vous faudra faire un choix.
Quel statut juridique faut-il pour être marchand de biens ?
L’article 1115 et 1020 du code général des impôts fixe le statut de marchand de biens. Il précise que le marchand de biens a pour obligation d’acheter et revendre le bien dans un délai maximum de cinq ans avec pour objectif de générer un profit.
Juridiquement considéré comme un commerçant, il doit donc répondre aux obligations de son statut. L’inscription au registre du commerce des sociétés (RCS) et de la tenue d’une comptabilité en établissant des comptes annuels.
Quels sont les avantages dont bénéficie un marchand de biens ?
Son statut de professionnel de l’immobilier lui confère certains avantages accompagnés d’obligations.
Ainsi, il dispose de droits de mutation réduits, avec un engagement de revendre le bien dans les cinq années suivant l’achat. Passés ce délai, une requalification est effectuée.
Ensuite, il y a plusieurs principes de calcul de TVA.
Le plus courant et avantageux est celui de la TVA sur la marge. Ansi, elle est appliquée uniquement sur la marge générée du programme contrairement à une TVA classique qui s’applique sur la totalité du prix de revente.
Assimilé à un commerçant professionnel, le marchand de biens dépend du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Financement Marchand de bien
Les marchand de biens ont plusieurs solutions de financement pour leur programme immobilier.
Les leviers de financement sont nombreux pour obtenir un crédit marchand de biens : financement bancaire, crowdfunding immobilier, fonds d’investissement, foncières, co-marchand ou encore le recours à la vente à terme.
Retrouvez plus de détails dans l’acticle suivant : Financement Marchand de biens.
Financement marchand de bien : l’importance de la TVA
3 régimes de TVA peuvent s’appliquer en marchand de biens. Il est important de bien les connaître pour savoir dans quel cas vous êtes.
- Régime sans TVA : l’opération n’est pas concerné par la TVA, ainsi il y a aucune TVA appliquée et également aucune récupérée
- Régime de TVA du neuf : la TVA s’applique sur votre prix de vente, il faut ainsi bien penser à le provisionner sur vos prix de vente.
- Régime de TVA sur marge : Cette dernière va s’appliquer sur la marge réalisée au programme
Financement marchand de bien : bien provisionner les couts financiers
Avec la remontée des taux, le coûts financiers augmente.
Provisionner le bon montant pour ne pas avoir de mauvaises surprises est essentiel.
Pour le financement bancaires, c’est établissement financiers appliquent généralement une marge comprise entre 2,5 et 3,5 % appliqué sur le cout de l’argent intrebancaire : OAT 10 ans ou Euribor.
Des faut frais s’appliquent, tel que les frais de dossier, commission de mouvements…
C’est pourquoi nous conseillons actuellement de provisionner au total des intérêts à hauteur de 8% l’an.
Concernant la dettes privée ou financement alternatifs, cela varie selon l’outil utilisé.
Nous comptons en moyenne un coût financier entre 15 à 20% d’intérêts annuels.
Le crédit immobilier des professionnels
Avoir la capacité financière de développer un programme immobilier est essentiel. C’est pourquoi nous vous conseillons sur toute la France pour votre crédit immobilier.
Réussir son programme immobilier
Dans le cadre de notre centre de conseils immobiliers, nous intervenons en :
- Conseil en montage d’opération
- Recherche de financement bancaire et alternatif
- Etude de faisabilité financière
- Optimisation du TRI
- Levée de fonds en dette Mezzanine
- Intermédiaire en Assurances
- Connexion avec l’écosystème
- Vente d’opération
- Aide à la vente de foncier pour les particuliers
Problématiques des promoteurs
Une des problématiques du métier de promoteur est la gestion administrative d’un dossier.
Pour compresser les délais et être efficace, il est nécessaire de bien anticiper les différentes étapes et se constituer une équipe de bons partenaires référents.
Dès le développement foncier, nous vous conseillons de solliciter les constructeurs partenaires pour obtenir un chiffrage plus précis.
En parallèle, avancer sur les conditions suspensives de sondage, géomètre, études, autorisations administratives, financement.
Vos partenaires financiers ont besoin du bilan de l’opération et de l’ensemble des études liées aux conditions suspensives (sondage, autorisations administratives), nous vous conseillons de les solliciter en dernier avec un dossier complet qui répond aux standards imposés par les financeurs.
Enfin un avancement sur la pré-commercialisation vous sera demandé, c’est pourquoi il vous devez avancer sur ce point en parallèle et avec des partenaires fiables.
Certains promoteurs commercialisent durant la période purge de recours des tiers du PC. Cependant, pour cela, faites un tour de voisinage avant et lever les freins, sinon vous perdrez en crédibilité auprès de vos futurs acquéreurs.
Amenez ces derniers à signer un contrat de réservation au plus vite.
L’éthique au cœur du financement immobilier
L’humain est notre préoccupation : L’écoute et l’attention font partie de notre ADN, c’est pourquoi vous trouverez toujours une oreille attentive chez nous.
- Réconcilier l’immobilier avec l’écologie fait partit de notre engagement.
- Donner la chance aux nouveaux, car tout le monde doit démarrer un jour.
- Mettre en relation avec le bon interlocuteur, « Ensemble on va plus loin ! »
PROMOTEUR IMMOBILIER : définition
Le promoteur est le réalisateur des programmes immobiliers. Il a des compétences aiguisées dans de nombreux domaines, telles que bien identifier son marché local, concevoir son projet immobilier et en être le maître d’œuvre pour s’assurer du bon déroulement. Il part du foncier, généralement un terrain pour arriver à la remise des clés aux futurs propriétaires.
Le promoteur immobilier peut être une personne morale comme une personne physique.
Un métier polyvalent
La construction des habitations est une part importante de l’activité du promoteur immobilier. Le plus souvent, cela concerne des projets d’envergure tels que la création de lotissements ou d’immeubles, mais le promoteur peut aussi intervenir dans le cadre de logements individuels. Généralement, ils interviennent pour construire des logements collectifs. Il peut aussi être amené à construire d’autres types de biens, tels que des résidences pour étudiants ou senior, locaux de commerce, d’hôtellerie, d’industrie, entrepôt, logistique et tertiaire.
La mission principale du promoteur est de concevoir et créer un actif immobilier pour un acquéreur pouvant l’occuper ou l’exploiter.
Il est indispensable pour le Promoteur de savoir s’entourer d’experts, car il ne peut maîtriser toutes les spécificités liées à son métier.
Parmi les experts, vous aurez besoin : d’un architecte, un notaire, un avocat, un financier, un constructeur.
Une double casquette
Spécialisé dans la vente de biens neuf à construire, le promoteur peut diriger son projet sous deux casquettes différentes :
– Maître d’ouvrage délégué : il est mandaté par un maître d’ouvrage au travers d’un Contrat de Promotion Immobilière (CPI). Dans ce cas, le maître d’ouvrage s’occupe du financement et c’est le maître d’ouvrage délégué qui a l’entière responsabilité du chantier.
– Maître d’ouvrage : le projet est de sa propre initiative, il le réalise de A à Z.
Le promoteur est l’unique interlocuteur du client final, qu’il soit maître d’ouvrage ou délégué.
Un chef d’orchestre
Il centralise et coordonne l’ensemble des acteurs intervenant sur le programme immobilier. Le promoteur va donc être amené à travailler avec plus de 20 corps d’état différents lors du chantier : géomètre, architecte, l’ administration, artisan, banquier, agent immobilier, client…
Il est très polyvalent au travers des missions qu’il réalise, car elles sont extrêmement variées. Le promoteur a donc besoin de nombreuses compétences dans des domaines très précis : droit, architecture, BTP, financière, immobilier…
Il prend en charge la conception du projet en respectant des critères financiers administratifs techniques et commerciaux.
Des missions variées
Voici une liste des différentes missions que le promoteur réalise au cours d’un projet immobilier :
– Rechercher du foncier permettant de développer un projet.
– Prendre connaissance du PMU faire une étude de marché en prenant en compte les attentes de ses clients et de la capacité à construire
– Réaliser les plans avec un architecte,
– Trouver un crédit,
– Commercialiser le programme et en faire la publicité,
– Récupérer les autorisations admnistratives en réalisant un certain nombre de négociation pour le permis de construire,
– Si besoin, réaliser la démolition des bâtiments existants,
– Obtenir les diagnostics techniques (sols, amiante, pollution, eau,…),
– Sélectionner les professionnels de la construction intervenant,
– Maîtriser l’évolution du chantier,
– Suivre la relation client,
– Réceptionner le chantier et assurer la livraison,
– Avec la garantie décennale, le promoteur couvre son ouvrage les 10 ans qui suivent la livraison
Le promoteur applique une stratégie commerciale pour pré commercialiser ou pré louer les futurs biens. Etant donné que l’ouvrage est en construction, il va le faire sur la base de plan. C’est ce qu’on appelle la vente en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Elle commence avant même le début du chantier afin d’obtenir les fonds nécessaires à la réalisation du projet.
Depuis 2014, le cadre légal à évoluer et les promoteurs immobiliers peuvent également lever des fonds au travers de campagnes de crowdfunding pour financer leurs opérations.
Une vidéo pour plus d’informations
Retrouvé les 3 phases principales du projet dans l’article : Promoteur immobilier.