crédit marchand de biens

Financement Marchand de biens

Vous avez développé une opération de marchand de biens ? Mais comment obtenir un financement marchand de biens ?

Ma banque ne fait pas de financement marchand de biens. Qui est en mesure de me financer ?

Il vous faut un expert du financement de programme de marchand de biens ?

financement marchand de biens

Sans ce financement, vous êtes contraint d’arrêter votre opération. Trouver un crédit pour le programme de marchand de biens est nécessaire à sa bonne réalisation.

Chez Crédit Promoteur, nous avons recours à différents leviers pour financer un marchand de biens.

Avant d’aller solliciter un financement marchand de biens, assurez vous d’avoir constitué votre dossier bancaire.

Nous vous fournissons la liste des éléments à intégrer dans votre dossier de financement en suivant ce lien.

Ces documents sont généralement communs à chaque programme immobilier. Néanmoins, tous les programmes de marchand de biens sont différents, ils vous faudra alors fournir certains éléments spécifique, par exemple le réglement de copropriété le cas échéant ou encore les éléments sur vos sociétés annexes si vous en détenez.

Plus votre dossier est complet, plus cela rassure votre financeur potentiel et lui donne envie de vous accompagner. Voyons ensemble quels sont les différentes solutions de financement marchand de biens.

I. Les débuts avant le financement de marchand de biens

L’activité de marchands bien est réglementée par aucun diplôme, aucune loi spécifique exige une carte professionnelle ou autre pour exercer cette profession.
Des formations professionnelles existent et se développent en ce moment même pour obtenir un diplôme de marchand de bien. Des groupement de marchand de biens se développent pour professionaliser le métier. Valoriser la profession aux yeux du grand public et défendre les intérêts des marchands de biens auprès des pouvoirs politiques. C’est le cas notamment de la Fédération des Marchands de biens .

Pour lancer son activité, le marchand de biens va être confronté à deux principales problématiques qui sont la difficulté d’obtenir un financement pour son programme et se constituer un réseau fiable pour être alimenté en opportunités.
C’est deux leviers sont indispensables pour la carrière d’un marchand de biens.
Évidemment les connaissances sont indispensables et vous permettront de faire la différence.  Ce qui est également indispensable c’est d’avoir un sens développé de la réalité de son marché ces exigences les prix et disposer de moyens financiers de départ suffisant pour aller sur les opérations.

Lorsque l’on parle de réseaux professionnels, elle ne concerne pas seulement les professionnels de l’immobilier de type agent immobilier, notaire… Cela peut aussi être des personnes influentes ou des personnes pouvant vous recommander a des établissements financiers pratiquant le financement de programmes marchand de biens.
Si vous ne disposez pas de ce réseau, votre présence sur le terrain vous permettra de l’acquérir.
Pendant vos échanges avec les acteurs de votre marché :  Notaire, Agent immobilier, Administrateur de biens…
En faisant preuve de fiabilité et de professionnalisme Vous obtiendrez une
certaine notoriété qui vous permettra d’acquérir les deals off market et un réseau d’apporteurs d’affaires fiables.
Avant de créer votre structure de marchands bien vous avez probablement déjà réalisé des opérations d’investissement locatif, d’achat revente de résidences principales. C’est lors de ces opérations qu’il vous faut créer de liens avec ces futurs informateurs.
La concurrence est présente c’est pourquoi il faut faire la différence en vous démarquant.
Votre tenue vestimentaire,  vos écrits et échanges oraux, ainsi que le respect des règles de savoir-vivre sont élémentaire et vous rendons plus attractif que vos confrères.
On préfère toujours travailler avec des personnes agréables, fiables et enclin à adopter une bonne conduite dans toutes circonstances.
Concernant le capital de départ ou l’apport possible.  Vos partenaires financiers vont vous demander un apport jusqu’à cinquante pourcents du prix de revient de votre programme immobilier. C’est pour cette raison qu’il est plus facile de démarrer lorsque que vous avez déjà constitué un certain capital.
Même sans cela, vous aurez la possibilité de démarrer mais il vous faudra trouver des associés ou investisseurs.
Beaucoup de marchands de biens ont constitués un apport en revendant des investissements locatifs rentables ou grâce à la plus-values et au remboursement du capital effectué par les locataires au fur et à mesure des années.

II. Financement bancaire pour marchand de biens

Trouver l’interlocuteur

Difficile de trouver un financement auprès des banques traditionnelles. Les réseaux d’agences ne savent pas toujours qu’ils disposent d’un pôle spécialisé pour le financement de programme immobilier.

Obtenir le bon contact est déjà une première étape vers le « Graal ».
Ensuite, il faut que vous correspondiez aux critères d’interventions et que votre opération les intéresse.

Obtenir l’accord de financement marchand de bien

Chaque banque à des critères différents, avec des minimums d’intervention variés. Rares sont celles qui donnent une chance aux débutants. Vous devez mettre en avant votre « Track Record » des opérations déjà réalisées, en cours et à venir. La banque demande de lui prouver la capacité à faire de l’opérateur qu’elle a en face d’elle. Le financier va s’attacher à la liste des opérations réalisées, leur typologie, les volumes réaliés avec la marge génére. La forme compte autant que le fond, ainsi ll faut donc archiver des photos et les informations des opérations passées pour pouvoir les présenter et imager votre Track Record.
Se faire appuyer par un professionnel pour créer son dossier peut être d’une grande aide. Une fois que vous avez soumis votre dossier, vous jouez votre crédibilité. Si ce dernier est complet, c’est un gage de sérieux et cela peut faire oublier le peu de programme immobilier réalisé.
Le Chargé d’affaires va créer une note de synthèse sur l’opérateur ainsi que l’opération. Il va regrouper et prendre connaissance de l’ensemble des éléments au dossier. Une fois qu’il estime ce dernier prêt, il le soumet à son analyste qui lui-même le présentera en comité de crédit.
C’est à ce moment-là que la décision finale sera prise.
Prévoir un délai minimum de 2 mois pour obtenir un avis définitif sur votre dossier.

Mise en place du financement bancaire

Après l’accord de financement, il y a l’étape de mise en place du crédit et des garanties associées. Compter à minima un mois supplémentaire.
Les pôles immobiliers ont horreur de travailler sur un dossier et que finalement le client trouve une autre solution. Pensez-y avant de soumettre votre dossier à l’ensemble des banques de la place.
Même si à la vue des délais, il vous faut vous garantir d’obtenir un accord sans attendre l’avis final du comité. Il faut alors faire preuve de finesse et de subtilité. C’est en travaillant petit à petit avec eux qu’un lien de confiance va se créer, ce qui facilitera vos échanges et la réactivité.
La banque est très certainement la solution qui coûtera le moins cher.

Vous devez prévoir un taux à « Euribor 3 mois + 2,5-3,5 % », des frais de dossier à 0,5 -1 %, des frais de gestion annuelle à 0,5-1 % et frais de garantis variés d’environ 1,5 %.
Le financement couvre entre 50 à 80 % de l’opération, le reste correspond aux fonds propres demandés.

Financement marchand de biens bancaire

Le financement bancaire joue un rôle crucial pour les marchands de biens. Ces entrepreneurs ont besoin de capitaux importants pour mener à bien leurs opérations.

Tout d’abord, les marchands de biens ont souvent recours aux prêts immobiliers classiques pour financer l’achat initial des propriétés. Ces prêts, octroyés par des banques, leur permettent d’acquérir des biens à potentiel de valorisation, même s’ils ne disposent pas du capital total nécessaire.

En outre, le financement bancaire peut également couvrir les coûts liés à la rénovation et à la transformation des biens acquis. Les banques proposent des prêts dédiés aux travaux de rénovation, offrant aux marchands de biens la flexibilité nécessaire pour optimiser la valeur de leurs investissements.

Les lignes de crédit sont un autre instrument financier crucial pour les marchands de biens. Ces crédits renouvelables leur donnent une marge de manœuvre financière pour saisir rapidement les opportunités du marché, en leur permettant d’acheter des propriétés sans avoir à obtenir un nouveau prêt pour chaque transaction.

Cependant, l’obtention d’un financement bancaire n’est pas sans défis. Les marchands de biens doivent démontrer leur solvabilité, présenter des plans d’affaires solides et montrer leur capacité à générer des revenus à partir des biens acquis. La confiance entre le marchand de biens et la banque est donc cruciale pour garantir des relations de financement solides.

En conclusion, le financement bancaire est un levier essentiel pour les marchands de biens, facilitant l’achat, la rénovation et la revente de propriétés. Il permet à ces acteurs du secteur immobilier de maximiser leur potentiel de profit tout en contribuant à la dynamique du marché immobilier.

financement marchand de biens


III. Crowdfunding immobilier : financement marchand de biens

Définition

Le crowdfunding également appelé financement participatif est un outil ayant pour objectif de collecter auprès d’un grand nombre de professionnel ou particulier des apports financiers au travers d’une plateforme Internet. Cette mutltidude de placement vont servir à prêter de l’argent pour financement par exemple un programme immobilier. Ces sommes regroupées, généralement avec un minimum de 1000 € par placement, permettent de regrouper une somme confortable pour le bon déroulement du projet.

Il y a émission d’un contrat obligataire par le porteur de porjet qui souscrit un prêt auprès de cette multitude de particuliers e porfessionnels. Les termes financiers sont définies contractuellement.

Financement via le crowdfunding immobilier

Un levier de financement qui se développe énormément depuis plusieurs années. 958 M€ en 2021 contre 505 M€ en 2020. Environ 1300 M€ pour 2022 et 909 Ke en 2023 avec près de 970 projets financés selon le baromètre Hellocrowdfunding.
Ce type de financement connaît en fort développement. C’est un levier non-négligeable pour les marchands de biens.
Ce financement est initialement conçu pour financer les fonds propres demandés par les banques. Les plateformes de crowdfunding immobilier proposent de se substituer aux banques et financer seule les opérations. Pour des raisons de souplesses, de réactivité ou de garanties, de plus en plus de professionnels immobiliers les sollicitent pour réaliser du crowdlending, c’est-à-dire financer seul leur programme.
Une quarantaine de plateformes sont actives, difficile parfois de s’y retrouver.
C’est un type de financement qui a un coût non-négligeable, compter 5 à 6 % de frais pour la plateforme et 9 à 12 % de taux annuel pour rémunérer les investisseurs.
C’est certainement ce qui explique que très régulièrement les marchands de biens, promoteurs et foncières reçoivent des appels de prospection de leur part.

Historique du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier a émergé comme une alternative novatrice au financement traditionnel pour les marchands de biens. Offrant une approche collaborative et accessible pour lever des fonds destinés à leurs projets immobiliers. Ce modèle implique la collecte de petits montants d’argent auprès d’un grand nombre de contributeurs, souvent via des plateformes en ligne dédiées.

Les marchands de biens peuvent tirer parti du crowdfunding immobilier pour divers aspects de leurs opérations. Tout d’abord, cette méthode permet de financer l’acquisition de biens immobiliers en rassemblant des fonds auprès de nombreux investisseurs individuels. Eliminant ainsi la dépendance vis-à-vis des prêts bancaires traditionnels.

De plus, le crowdfunding immobilier peut servir à financer des projets spécifiques de rénovation ou de transformation. Les investisseurs, attirés par la transparence et la diversification des projets proposés, peuvent choisir de participer à des campagnes de financement spécifiques, offrant ainsi aux marchands de biens une source de capital pour les travaux nécessaires.

La flexibilité du crowdfunding immobilier permet également aux marchands de biens de tester la viabilité de projets avant de les entreprendre pleinement. Les retours rapides et les indicateurs d’intérêt fournis par la plateforme de crowdfunding peuvent aider à orienter les décisions d’investissement.

Cependant, il est crucial que les marchands de biens comprennent les défis associés au crowdfunding immobilier. Une communication transparente avec les investisseurs est essentielle, et le respect des délais et des attentes est impératif pour maintenir la confiance des contributeurs.

En conclusion, le crowdfunding immobilier offre aux marchands de biens une alternative dynamique au financement traditionnel, favorisant la collaboration avec une communauté d’investisseurs. Cette approche innovante ouvre de nouvelles possibilités pour les marchands de biens en quête de financement, tout en favorisant la transparence et l’efficacité dans le secteur immobilier.

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IV. Fonds d’investissement

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Financer une opération de marchand de biens est possible avec des fonds d’investissement.
Le fonds d’investissement peut intervenir avec différents dispositifs.
Il peut prendre une participation sur la marge, généralement, il verse 70 % des fonds propres pour 30 % de la marge.
Cela se fait avec une prise de participation en direct.
Une intervention au travers d’obligation convertible ou d’obligation simple peut se voir également.
Un fonds d’investissement peut vous permettre de financer ou de refinancer des programmes grâce à leur prise de participation dans les sociétés de programme ou en financement structuré.
Suivant le partenaire, vous pouvez peut-être financer vos premières dépenses, c’est-à-dire les frais d’études, de permis… Certains financent le portage foncier ce qui vous permet de saisir l’opportunité. Ainsi acquérir le foncier tout en vous laissant plus de temps pour développer votre programme. Ce type de financement est à la marge. Le risque est beaucoup plus important avec l’incertitude d’autorisation administrative ou la sortie commerciale de l’opération.

Financement marchand de biens en Private Equity

Le Private Equity est le financement le plus courant par les fonds d’invetsissement en immobilier. Ils prennent des participations dans les sociétés projets, c’est pour cela que ces leviers financiers sont appelés private equity.

Les marchands de biens peuvent s’associer à des fonds d’investissement immobiliers qui partagent leur vision et leurs objectifs stratégiques. Ces partenariats fournissent des capitaux substantiels pour l’acquisition de propriétés, la réalisation de travaux de rénovation et la gestion des coûts opérationnels.

Le financement par des fonds d’investissement offre une flexibilité accrue. Permettant aux marchands de biens de diversifier leurs investissements et de participer à des projets de plus grande envergure. La gestion professionnelle de ces fonds apporte également une expertise approfondie en matière d’analyse des risques, de sélection de propriétés et de gestion de portefeuille.

Cependant, il est essentiel que les marchands de biens établissent des relations solides avec les gestionnaires de fonds, partageant des objectifs et des valeurs communes. La communication transparente et la confiance mutuelle sont cruciales pour assurer le succès de ces partenariats à long terme.

En conclusion, le financement par des fonds d’investissement constitue une stratégie puissante pour les marchands de biens, leur permettant d’accéder à des capitaux importants, à une expertise professionnelle et à des opportunités d’investissement diversifiées, tout en minimisant certains risques. Cette approche renforce la position des marchands de biens sur le marché immobilier, contribuant à leur succès à long terme.

V. Foncières

Une foncière peut aussi financer un marchand de biens.
Elle réalise l’acquisition en votre nom moyennant une commission.
La foncière acquiert l’actif, il lui faut pour cela des garanties tel qu’un achat en dessous du prix de marché.
La foncière va ensuite revendre le bien à en lieu et place du marchand de biens. Ensuite la marge sur le programme revient au marchand de biens réduit du coût d’intervention de la foncière.
Le coût d’intervention de le foncier est connu en amont. Un surcoût peut être prévu si l’opération dure plus longtemps qu’initialement prévue.
Le recours à ce type de financement est plutôt onéreux, supérieur à celui du crowdfunding immobilier.
Cependant, c’est une solution de financement et cela permet de sortir moins d’argent au professionnel.

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VI. Co-marchand

Plus développé dans la promotion immobilière avec des co-promotions, un programme en co-marchand peut être réalisé également.
Quelques fois, il est préférable de développer un programme à deux plutôt que ne rien faire.

Un autre avantage est le partage d’expérience, car le second professionnel peut vous apporter son expertise.
En amont de partager l’opération, vous négociez les conditions du partenariat.
Vous apportez le projet avec le foncier, les études. En échange, vous pouvez demander un apport pour le financement, l’expertise du partenaire.
Vous Associer avec un marchand expérimenté peut donner accès à des partenaires non-négligeables à différents niveaux : obtention administrative, financement, commercialisation…
Avant de penser à une association, il faut que l’opération dégage une marge confortable pour intéresser votre futur associé.

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VII. Vente à terme

Définition vente à terme

La vente à terme désigne la vente d’un bien immobilier pour laquelle la signature de l’acte authentique est effectuée avant le réglement complet de la vente. Le vendeur accorde l’équilavent d’un prêt à l’acquéreur. Lui permettant de lui payer partiellement ou totalement l’achat dans avce un délai de réglement. Le versement est définit en avance et se fait au travers de mensualités, sur une durée déterminée dans l’acte authentique.

Cette vente permet à l’acheteur de payer le vendeur de progressivement avec une limite dans le temps.

La date de fin de paiement est connue et définie le jour de la vente.

Recours à la vente à terme

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Plutôt que de chercher un financement, d’autres leviers sont également utilisables et peuvent vous faciliter le quotidien.

Le marchand de biens à possibilité de négocier avec le vendeur une vente à terme.

Il voit pour devenir propriétaire du bien et plutôt que payer l’actif le jour de la signature, une date de paiement est définie avec le vendeur. Cela vous permet de différé le paiement.

Généralement, le vendeur vous demandera une majoration sur le prix de l’actif, correspondant à des intérêts d’emprunt. Il faudra aussi rassurer le vendeur en lui garantissant son bon paiement, ou en donnant des garanties suffisantes.

La vente à terme est un outil très intéressant pour un marchand de bien. Cependant, il faut avoir une bonne relation avec le vendeur qui risque de voir d’un mauvais œil le fait que l’acquéreur face une marge sur le prix de vente en revendant le bien par la suite. Ainsi, il est conseiller de le proposer une fois que vous avez une offre d’achat validée. Cette dernière engageant le vendeur dans les démarches de vente.

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Mise en pratique : financement marchand de biens

La vente à terme s’adapte uniquement à certaines opérations. S’il y a un aléa trop important, une durée non maitrisée, tel que des travaux lourds ou d’autres sujets. Crédit Promoteur vous conseille de ne pas s’engager sur ce type d’opération. Même si généralement la marge est meilleure, cependant il est conseillé de bien maitrisé son risque sur les opérations et toujours avoir un scénario de repli si besoin.

Le paiement en différé : vous permet de réaliser votre opération d’achat et de revente sans sortir d’argent et régler le vendeur initial avec le fruit de la revente.

Les coûts financiers sont relativement correcte suivant ce que vous avez négocié. Vous avez qu’un seul interlocuteur et beaucoup moins d’incertitude sur le financement. Ainsi, cela vous libère du temps pour développer l’opération ou d’autres.

D’autres leviers tel que la substitution partielle ou totale est également applicable.

Conclusion :

En conclusion, le financement immobilier est un sujet important dans le métier de marchand de biens. Beaucoup de professionnels s’autofinancent leur opération pour réduire leur coût financier, ne pas perdre de temps sur ce sujet et par manque de partenaires fiables.

Cependant pour améliorer votre TRI, la rentabilité de vos fonds propres, il est conseillé d’utiliser un levier de financement.

Plusieurs solutions s’offrent à vous, alors ayez recours à la solution qui vous convient le mieux.

Prévoyez le coût du financement dans votre bilan, et pensez également au délai, au partage de risque avant de faire votre choix. Si vous rencontrez des embuches sur votre chemin avec des demandes de documents complémentaire ou des refus, persévérez. Vous êtes sur la bonne voie, de plus vous aurez appris lors de ce chemin sinueux.

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3 comments

  1. Coutin

    Pouvez-vous me contacter très rapidement je cherche des financements pour des programmes hôteliers

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