Le promoteur immobilier assume la responsabilité du programme qu’il entreprend.
En tant que chef d’orchestre du projet, il gère l’entièreté du programme dans ses aspect financier, administratif technique et la commercialisation du programme. Le promoteur doit être polyvalent et avoir des compétences en architecture en droit, financement en commercialisation…
Il a des missions très variées tout au long du programme immobilier où il va de la conception à la livraison en passant par la commercialisation et la construction.
Crédit Promoteur aborde les différentes étapes.
1. Sourcing du foncier et montage de l’opération par le Promoteur immobilier
Tout programme immobilier commence par la recherche du terrain où appeler plus communément foncier qui permettra de réaliser un programme pour trouver ce terrain le promoteur fais appel à un réseau de professionnels qui font chercher pour lui les opportunités à saisir.
Quand il a ciblé un terrain, le promoteur s’assure de la faisabilité administrative en consultant les autorisations d’urbanisme les autorités locales et le PLU.
Le PLU indique des éléments tels que la hauteur maximale constructible l’emprise au sol possible sur une parcelle déterminée. Avec ces éléments, le promoteur calcule la surface de plancher constructible le nombre de logements possibles et vérifie la faisabilité financière de son projet.
Ce document indique notamment l’emprise au sol et la hauteur maximale d’une construction sur une parcelle déterminée. Avec ces données, le promoteur peut calculer le volume de construction qu’il pourra entreprendre et mesurer la faisabilité de son projet.
Si vous détenez un bien permettant de réaliser un projet, il se peut qu’un promoteur vienne vous faire une offre d’achat pour lui permettre de réaliser un projet d’envergure. Avec les villes qui s’agrandissent, c’est le cas pour de nombreux terrains en périphérie qui deviennent constructibles.
Vient ensuite la signature d’une promesse unilatérale de vente avec le propriétaire. Le promoteur fait appel à des experts tel qu’un architecte pour la conception des plans. En parallèle, il entame les démarches auprès des autorités administratives compétentes pour le permis de construire, des divisions, le permis d’aménager ou d’autres autorisations nécessaires.
A l’obtention, il sollicite ses partenaires financiers : banques, investisseurs…
2. Commercialisation du programme par le promoteur immobilier
Il s’agit d’une étape cruciale dans une opération immobilière, notamment pour les projets de construction d’habitation qui est souvent précommercialisé bien en amont.
Pour prouver la viabilité du projet et réduire ses risques sur l’opération, le promoteur doit obtenir un nombre suffisant de réservation, généralement entre 40 à 50 % de pré-commercialisation.
C’est une condition nécessaire à l’obtention d’un accord de financement.
Un prêt à double détente peut être réalisé. Dans le cas, les banque demande généralement 30 % de pré-commercialisation pour débloquer les fonds pour l’achat du foncier et il faut atteindre 50 % pour le déblocage des fonds pour les travaux.
Pour atteindre cette commercialisation, il faut communiquer sur le programme immobilier pour obtenir des acquéreurs et investisseurs.
Panneau publicitaire, flyers, annonces, marketing digitale, le plan grand nombre doit avoir connaissance du projet.
La modélisation 3D offre une approche novatrice et facilitatrice pour la vente sur plan. Cela aide les acheteurs à se projeter dans leur futur logement.
La VEFA, aussi appelée vente sur plan, représente la majorité des vente de logement neuf. Le promoteur est l’interlocuteur principal des acquéreurs dès la phase de réservation, jusqu’à la livraison du logement. Il assurera ensuite le suivi jusqu’à échéances des garanties contractuelles.
3. Construction du programme immobilier
Le terrain acheté, le programme précommercialisé et les fonds obtenus, la construction peut alors démarrer.
Le promoteur dispose déjà de constructeurs partenaires qui intervienne sur ses opérations. Cependant, il lance tout de même des appels d’offres. Son but est de trouver les entreprises disponibles et en capacité de réaliser les travaux nécessaires. Pour réaliser des économie, le programme est divisié en Lots qui représente les différents corps d’états. Il est possible de voir une seule entreprise générale intervenir, il s’agit alors d’un programme construit en macro-lots.
Le rôle du promoteur lors de la construction est de suivre les travaux pour assurer le bon respect du planning tout en gérant les imprévus.
Il veille également au rester dans le budget défini.
4. Livraison du programme par le promoteur immobilier
Le chantier terminé, le promoteur réalise le contrôle qualité des travaux. Il s’assure aussi de la correspondance du projet livré avec ce qui a été commandé. Un certain nombre de réserve peuvent avoir lieu, pour être reprise par les entreprises de travaux ensuite.
Après réception des travaux, le promoteur livre les lots aux acquéreurs.
Il est légalement tenu de garantir dans la durée le bon état du bâti.
A partir de la réception des travaux, c’est le début de l’année de garantie parfaite achèvement. Il y a également une garantie décennale, 10 ans sur le bâti.
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