Dans le cadre des opérations immobilières, le financement des fonds propres est important.
Sans financement de fonds propres, vous êtes limité à vos apports personnels qui malheureusement ne sont pas infinis.
Comment obtenir ces fonds ?
Quels sont les financeurs à solliciter ?
Comment s’y prendre ?
Faites vous épauler par des professionnels du financement.
Crédit Promoteur est spécialisé dans le financement d’opération immobilière et finance les fonds propres ainsi que la dette senior, appelée plus généralement dette bancaire.
Définition des Fonds Propres
Les banques ont été les premières à introduire la notion de fonds propres.
Dans le cadre de vos opérations immobilières, le financeur principal effectue la « dette senior ». Historiquement, ce sont les banques qui réalisent le financement de la dette senior, c’est-à-dire qu’elles financent la majorité de l’opération et en contrepartie dispose de garantie prioritaire ou garanties de premier rang sur l’actif financé.
Lors de ce financement en dette senior, il est demandé un apport au crédit. C’est de là que vient la notion de fonds propres. Ainsi, des sources de financements alternatives ont vu le jour pour le financement de fonds propres.
Financement de fonds propres par le Crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier, également appelé financement participatif, a été régis par le législateur et livre son autorisation d’usage en France en 2014. Depuis, plus d’une quarantaine de plateformes de financement participatif immobilier ont vu le jour. Ce type de financement n’est pas si récent, car depuis de nombreuses années, il y a des clubs deals qui sont organisés. Cependant, la grande amélioration vient du fait qu’à présent la plupart des particuliers y ont accès alors que précédemment c’était une minorité d’investisseurs avertis.
Ce type de financement développe de grandes parts de marché et à dépasser le milliard d’euros financé en 2022.
Le crowdfunding immobilier vient financer vos fonds propres de l’opération en complément des banques. Comptablement, ce crédit se fait sous forme d’obligation qui vient en quasi fond propre dans votre passif de société. Cela augmente ainsi vos fonds propres comptables, c’est pourquoi ce financement est considéré comme du financement de fonds propres.
La plateforme de crowdfunding immobilier va analyser votre opération comme le ferait une banque, après vous avoir donné un accord de financement la plateforme de financement participatif met en ligne votre programme pour établir une collecte auprès de leurs investisseurs. Ils choisissent donc d’investir en connaissance de l’opération pour un montant qui leur est propre. Un grand nombre d’investisseurs vont placer des sommes modestes qui vont permettre de collecter l’ensemble des fonds nécessaires pour réaliser votre opération. L’ensemble des investisseurs est appelé la communauté des investisseurs, c’est la plateforme de crowdfunding immobilier qui les représente et parle en leur nom. Elle défend donc leurs intérêts.
Le crowdfunding immobilier est un financement obligatoire, c’est-à-dire que vous avez connaissance du coût financier précis de l’opération, avec un taux de rémunération pour les investisseurs allant de 8 à 12 % l’an, pour une durée définie. La plateforme de financement participatif prend des frais de structuration ainsi que de suivi généralement à hauteur de 5 à 7 %.
Les Fonds d’investissement financent vos fonds propres
Le fonds d’investissement peut également intervenir en financement de fonds propres.
Un fonds d’investissement est un placement collectif qui récupère des fonds auprès d’investisseur privé personne physique ou morale. Les gérants du fond sont des professionnels avertis qui s’occupent de sélectionner les programmes sur lequel ils souhaitent investir. Il faut obtenir un agrément de l’AMF ( Autorités des Marchés Financiers) pour être reconnu comme fonds d’investissement. L’intérêt de ces fonds est d’avoir accès à des projets d’envergure. Ces personne physique ou morale n’y auraient pas accès directement. Ils ont en plus, des gestionnaires expériementés qui gérent leurs fonds pour eux.
Les gestionnaires de portefeuille vont vous demander tous les éléments nécessaires à l’analyse de votre programme pour venir investir à vos côtés. Ils peuvent venir en prise de participation. C’est-à-dire qu’en échange du financement de fonds propres, ils vous demande une participation sur la marge et des parts sociales de la société. Leur financement de fonds propres peut également se faire en dette obligataire comme le fonds les plateformes de crowdfunding immobilier.
Financement de fonds propres par des Investisseurs / Family Office
Plutôt que passer par des professionnels regroupant une masse importante d’investisseurs, il est également possible de se tourner vers des investisseurs plus importants. Ces derniers disposent de capitaux très conséquents et souhaitent dynamiser leur épargne.
Cependant, sachez que ce n’est pas chose facile.
Avoir à vos côtés ce type de financiers est tout de même un atout et vous facilite la gestion financière de vos programmes.
Les investisseurs et Family office ont les mêmes exigences que les autres financiers. Chacun a sa vision, spécificité. Certains vont même vous demander de partager la gestion à vos côtés.
Leur intervention peut se faire au travers d’emprunt obligataire et également de prise de participation dans vos opérations.
Des clauses au succès peuvent être ajoutées dans les négociations.
Une fois que vous avez la confiance de ce type de partenaire financier, cela vous crédibilise aux yeux de vos futurs vendeurs ainsi qu’auprès de vos partenaires.
Apport personnel
Enfin, vous pouvez également financer les fonds propres demandés avec vos apports personnels. Cependant, ayez bien en tête que vous récupérerez cet apport une fois le crédit principal remboursé. C’est à dire généralement à la fin de l’opération.
Mettre votre apport personnel, vous limite dans vos capacités de réaliser d’autres projets ou encore de saisir des opportunités.
Malgré le coût financier des leviers de financement de fonds propres exposés précédemment ; il est interessant de penser à la rentabilité de vos fonds propres. Un article vous en parle plus en détail, cliquez ici.
Conclusion
Plusieurs leviers sont possibles pour le financement de fonds propres. Chaque levier a sa spécificité accompagnée de ses avantages et inconvénients. Il convient au porteur de projet de choisir.
Crédit Promoteur vous aide à faire votre choix en pleine transparence sur les différents outils possibles.
Avant d’obtenir le financement de fonds propres, il faut obtenir le financement bancaire.
Suivez notre actalité sur Linkedin.