Les sociétés civiles de construction vente (SCCV) sont constituées en vue de la vente d’immeubles. Elles ont pour objet la construction de biens immobiliers pour les céder à des tiers en réalisant un bénéfice. Les SCCV permettent aux promoteurs de réunir des fonds pour la réalisation d’un programme immobilier, notamment au travers de la vente en VEFA.
La SCCV est créée pour une opération immobilière et liquidée au terme de celle-ci. Cela facilite la gestion et la lisibilité des promoteurs en pilotant leurs opérations séparément. Ainsi, vous financez, comptabilisez et gérez votre programme de manière bien distincte des autres opérations immobilières que vous réalisez. Et c’est surtout une des rares sociétés civiles autorisée à vendre un bien immobilier pour dégager un profit. Contrairement à la SCI qui a une vocation de détention long terme et qui de ce fait ne peut acheter et revendre de manière régulièrement sans frottement fiscal (risque de requalification).
Simplicité de création et de fonctionnement d’une SCCV
Cette société ne nécessite aucun capital minimum, il peut s’agir d’apports en numéraire, en nature ou en industrie. Si le foncier est déjà détenu par le promoteur, il en fait généralement l’apport en nature a la constitution. Elle peut être à capital variable évitant ainsi certaines formalités en cas de variation du capital. Un minimum de deux associés est requis. Les statuts sont rédigés librement entre associés, sous seing privé. Il n’est pas nécessaire de passer par un notaire sauf en cas d’apports de biens immobiliers dans le capital de la SCCV. L’objet social est obligatoirement la construction d’un ou plusieurs biens immobiliers en vue de leur revente en totalité ou par lots. Avec une obligation de revente du bien à terme. Généralement 5 ans, pour disposer de frais de notaire réduit sur le foncier.
Il doit obligatoirement y avoir construction pour pouvoir utiliser ce statut, une simple opération de restauration du bâtiment ne suffit pas.
Fonctionnement d’une SCCV
Son fonctionnement est souple ; aucune règle particulière n’est prévue. Elle peut être administrée par un ou plusieurs gérants, les décisions collectives sont prises en AG. Les règles de droit commun s’appliquent pour le fonctionnement, la dissolution, la liquidation ou le partage. La société civile de construction-vente permet de protéger le patrimoine des associés. Immatriculée au RCS, elle est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine distinct de celui des associés.
Ainsi, si des difficultés surviennent, les créanciers doivent se retourner contre la SCCV. Si leur action se révèle infructueuse, ils peuvent engager une action contre les associés. Seules les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers. Si le gérant de la SCCV est associé majoritaire, il a le statut de travailleur indépendant. Les sommes perçues sont considérées comme une avance sur les bénéfices. Il n’y a aucune charge sociale à payer. S’il n’est pas associé et perçoit une rémunération, il est assimilé à un salarié. A ce titre, il bénéficie de la même protection sociale que les salariés.
Une fiscalité particulière
Chaque associé est imposé sur les bénéfices nets qu’il perçoit. La SCCV est dite fiscalement transparente ; les bénéfices sont à déclarer au régime d’imposition respectif des associés. Pour une personne physique, ce sera à l’IR et pour la majorité des sociétés, les bénéfices sont soumis à l’IS. La quote-part de résultat remonte en plus-values sur capitaux mobiliers détenus. Concernant la TVA et droits d’enregistrement, les règles de droits commun s’appliquent.
En conclusion :
La SCCV est le statut juridique le plus simple si l’objectif est de réaliser des bénéfices après la construction et vente d’un bien immobilier. Les formalités de création sont simples et peu coûteuses, et elle offre un certain nombre d’avantages fiscales et sociales.
D’autres types de sociétés existent et peuvent mieux correspondre à vos projets suivant votre stratégie lié à votre programme immobilier. Pour en savoir plus, contactez-nous.
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